Cómo funciona el Alquiler con Opción a Compra (AOC) | Aitor Maldonado

German Jover | VIVIR DE RENTAS TV
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Aitor Maldonado, un joven inversor, comparte su experiencia en el alquiler con opción a compra, una estrategia que combina alquiler y compra futura para maximizar rendimientos, diversificando en propiedades y colaborando con inversores, mientras equilibra su vida personal y profesional.
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El Alquiler con Opción a Compra (AOC) es una estrategia inmobiliaria que permite adquirir propiedades con poco capital inicial, deduciendo pagos mensuales del precio final. Aitor Maldonado, experto en AOC, destaca la importancia de diversificar inversiones, realizar reformas para aumentar el valor y mantener una actitud proactiva. El mercado actual favorece el AOC debido a altos intereses y desaceleración en compras directas.
💡 Key Ideas
- Alquiler con opción a compra (AOC) como modalidad de inversión inmobiliaria, popular pero difícil de encontrar.
- Aitor Maldonado, experto en AOC, joven emprendedor con 10 años de experiencia en el sector inmobiliario.
- AOC incluye pago inicial y compromiso de compra, con pagos mensuales que se deducen del precio final.
- Modelo de negocio "rent to rent" y Airbnb: gestión de alquileres, reformas y subalquiler de habitaciones u oficinas.
- Ventajas del AOC: permite comprar viviendas a precio reducido y realizar reformas que incrementan su valor.
- Desafíos en el mercado inmobiliario: alta rotación, necesidad de reformas, y dificultad en encontrar propietarios dispuestos a aceptar AOC.
- Estrategias de inversión: sobrefinanciación bancaria, uso de portales como Idealista, y enfoque en valor futuro de la vivienda.
- Importancia de la actitud y determinación en el éxito de inversiones inmobiliarias.
- Mercado inmobiliario actual: tipos de interés altos, desaceleración de compra directa y mayor aceptación del AOC debido a viviendas estancadas.
- Inversión diversificada y escalable: flips anuales, alquiler por habitaciones, vacacional y oficinas.
- Empresa de Aitor: crowdfunding, personal shopper, y gestión integral de propiedades con plusvalía y flujo de caja positivo.
- Experiencias personales y decisiones de vida: balance entre oportunidades de negocio y vida personal, mudanza a Burgos por calidad de vida.
- Recomendaciones de Aitor: involucrar a la pareja en inversiones, priorizar salud mental y tiempo libre, y aprender de figuras como Warren Buffet.
- Objetivos futuros: libertad financiera, gestión operativa de sus empresas por socios y crear una fundación para ayudar a personas en situación de calle.
🎓 Lessons Learnt
- Diversificar estrategias de inversión inmobiliaria es beneficioso: Combinar alquiler a corto plazo, gestión de propiedades, reformas, flips y alquiler por habitaciones aumenta la estabilidad y el crecimiento.
- El alquiler con opción a compra es una estrategia efectiva: Permite adquirir propiedades con poco capital inicial y amortizar pagos mensuales que se deducen del precio de compra final.
- Aprovecha los recursos y alternativas en la negociación inmobiliaria: Tener diferentes estrategias y opciones puede hacer más eficiente una operación fiscal y financieramente.
- Realizar reformas para incrementar el valor de la propiedad: Las mejoras en la vivienda durante el alquiler pueden aumentar su valor de mercado y reducir el costo final de compra.
- Usar ingresos de alquiler para pagar la compra: Los ingresos generados por alquilar el activo pueden ser utilizados para pagar las cuotas mensuales de la compra del mismo.
- Flexibilidad en los términos del contrato de alquiler con opción a compra: Los términos como el porcentaje del pago inicial y la duración del contrato son negociables y adaptables según las necesidades.
- Diversificar tipos de alquileres: Es útil diversificar los tipos de alquiler (habitaciones, vacacional, oficinas) para maximizar el rendimiento del activo.
- Establecer relaciones con inmobiliarias: Buenas conexiones con inmobiliarias pueden permitir el acceso a propiedades atractivas antes de que se anuncien públicamente.
- Explorar modalidades de inversión no tradicionales: Conocer y considerar inversiones no tradicionales puede ofrecer beneficios únicos.
- Valorar la importancia del flujo de caja inmediato: Generar ingresos desde el inicio ayuda a mantener la inversión sostenible y autofinanciada.
- Adaptarse a cambios y oportunidades del mercado: La capacidad de pivotar entre diferentes modalidades de alquiler según la situación del mercado es crucial para mantener la rentabilidad.
- La planificación y seguimiento de reformas es esencial: Mantener un seguimiento cercano de las reformas asegura que todo va según lo planeado.
- Busca maneras, no excusas: Tener una actitud proactiva y buscar soluciones es crucial para avanzar.
- Involucra a tu pareja en tus proyectos de inversión: Esto puede hacer el proceso más sano y fortalecer la relación, evitando puntos de fricción.
- Mantén una actitud flexible en tu rutina diaria: No tener horarios estrictos puede ayudar a tener tiempo libre para disfrutar con la familia y reducir el estrés.
- Proporcionar información útil y novedades en entrevistas aumenta la satisfacción: Compartir información nueva y útil mejora la experiencia de los oyentes y la visibilidad.
🌚 Conclusion
El AOC es una herramienta poderosa para invertir en bienes raíces con menos capital inicial y mayor flexibilidad. Diversificar estrategias y mantener una actitud positiva son claves para el éxito. Aitor Maldonado subraya la importancia de adaptarse al mercado y priorizar la salud mental y el tiempo libre en el camino hacia la libertad financiera.
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All Key Ideas
Temas relacionados con el sector inmobiliario
- Alquiler con opción a compra (AOC) como modalidad de inversión
- Entrevista con Aitor Maldonado, experto en AOC
- Aitor Maldonado es un joven emprendedor de 32 años con 10 años de experiencia en el sector inmobiliario
- Aitor se inició en el sector inmobiliario reformando y vendiendo su primera vivienda
- Exploración de alternativas como el alquiler vacacional (Airbnb) para evitar la ocupación de propiedades
Modelo de Negocio de Airbnb
- Airbnb es rentable, escalable y versátil, lo que llevó a una especialización en este ámbito
- Se gestionan viviendas de terceros con un modelo de rent to rent, inicialmente al 50% de beneficios con el propietario
- Expansión en el sector inmobiliario: reformas, alquiler de habitaciones, alquiler de oficinas
- Operaciones recientes: cerca de 40 el año pasado y 20 este año, principalmente alquiler con opción a compra y compras para alquilar
- Diferencia entre prestación de servicios y contrato de explotación en rent to rent
- Modelo de negocio actual: gestión de alquileres por habitaciones o vacacional, sin necesidad de pagar renta con IVA al propietario
Modalidades de Alquiler y Compra de Vivienda
- En Cataluña, hay una limitación del alquiler que está siendo analizada y podría corregirse en el futuro
- El alquiler con opción a compra es una modalidad popular en el sector inmobiliario y es una mezcla de varias modalidades
- Este tipo de contrato se asemeja más a una compra con pago aplazado que a un alquiler con opción a compra tradicional
- El esquema incluye un pago inicial y un compromiso de compra, que puede variar entre 5% y 50% del valor de la vivienda
- El contrato permite la opción de compra en cualquier momento dentro de un plazo de 3 años
- Los pagos mensuales al propietario se consideran amortizaciones que se deducen del precio de compra fijado
- Este método permite comprar una vivienda a un precio reducido, por debajo del valor de mercado tras añadir una reforma
Modelo de Inversión Inmobiliaria
- Alquilar una propiedad por habitaciones, vacacional, oficinas o convencional puede generar un flujo de caja positivo
- El objetivo es recuperar más del 50% del capital inicial y adquirir un activo a menor costo del valor de mercado
- El modelo combina el concepto de 'rent to rent' y 'flip', apalancándose en el activo de otro propietario
- La reforma de la propiedad queda para el comprador si ejerce la opción de compra
- Existe la posibilidad de vender el contrato de alquiler con opción a compra a un tercero
- Este enfoque permite actuar como propietario, pudiendo vender, alquilar o comprar el activo
- Evitar impuestos adicionales mediante la emisión de una factura de gestión de venta
- La mayoría de las propiedades adquiridas bajo este modelo se terminan comprando
- Se incluye una cláusula en el contrato que permite la cesión a terceros sin necesidad de escriturar
Resumen de la empresa y su modelo de negocio
- La búsqueda de alquiler con opción a compra es popular pero difícil de encontrar en el mercado
- La empresa utiliza crowdfunding para financiar inversiones en propiedades
- Existe una demanda significativa de clientes que desean ser propietarios, no solo inversores
- La empresa ofrece un servicio de personal shopper para encontrar propiedades con opción a compra
- Se elabora un plan financiero para que los clientes puedan comprar la propiedad después de alquilarla
- La empresa ya tiene una estructura y método establecidos para captar y gestionar estas propiedades
- Los activos se reforman y alquilan antes de ser ofrecidos a los inversores, eliminando la incertidumbre sobre su rendimiento
- La compra de estos activos se hace sin descapitalizarse, utilizando el flujo de caja generado durante el período de alquiler
- La empresa obtiene beneficios de la gestión y la plusvalía al ceder los activos a los inversores
- La mayoría de los inversores son de fuera de la zona y no quieren gestionar las propiedades ellos mismos
- La empresa se encarga de la gestión de las propiedades, generando ingresos adicionales
- Inicialmente la empresa operaba en Tarragona pero se trasladó a Burgos después de considerar opciones en Madrid
Lista de desafíos y decisiones relacionadas con la vivienda
- Dificultad de encontrar vivienda adecuada cerca del hospital debido al embarazo
- Decisión de mudarse a una vivienda en Burgos a 4 minutos del hospital
- Satisfacción con la vida en Burgos, describiendo la ciudad como cómoda, ordenada y con buena sanidad
- Descripción de la mentalidad productiva de los habitantes de Burgos
- Expansión de inversiones en otras zonas mientras se mantiene la vida en Burgos a corto plazo
- Publicidad del club de inversores llamado "zona 3" que ofrece formación y recursos para inversores
- Dificultad en convencer a propietarios para aceptar el alquiler con opción a compra
- Ratio bajo de aceptación de ofertas de alquiler con opción a compra por parte de los propietarios (5%)
Puntos clave sobre el Alquiler con Opción a Compra (AOC)
- El Alquiler con Opción a Compra (AOC) tiene una mejor conversión y punto de cierre comparado con otras modalidades como el rent-to-rent
- Los propietarios de inmuebles prefieren vender directamente en lugar de alquilar para subalquileres o alquileres por habitaciones
- La oportunidad en el mercado del AOC se encuentra en propiedades que no se venden fácilmente, como herencias o segundas residencias que llevan vacías varios meses
- El AOC puede ser atractivo para propietarios con viviendas sobrevaloradas o que requieren reformas
- En el AOC, el comprador asume la responsabilidad completa de la propiedad, incluyendo gastos, impuestos y reparaciones
- La diferencia entre lo que los propietarios quieren y lo que pueden lograr en el mercado puede ser mitigada mediante el AOC
- Las inmobiliarias prefieren pasar propiedades directamente a inversionistas antes de anunciarlas públicamente, especialmente cuando se manejan grandes volúmenes de cierres mensuales
Estrategias y Consideraciones en la Compra de Viviendas
- Algunos propietarios no bajan el precio de venta aunque la vivienda lleve años en el mercado
- Estrategia de ofrecer un precio por encima del mercado y reformar la vivienda para aumentar su valor
- La importancia del valor futuro de la vivienda en lugar del valor actual, considerando la dilución del precio de compra a través del alquiler
- Uso de portales como Idealista para encontrar propiedades
- Indicadores clave en el alquiler con opción a compra: porcentaje de recuperación, ROE mínimo del 15%, y ROIC mínimo del 9%
- Beneficios de la sobrefinanciación bancaria para cubrir costes de compra y generar altos rendimientos anuales netos
Lista de operaciones inmobiliarias
- Estudio detallado de la rentabilidad de inversiones inmobiliarias
- Ejemplo de operación inmobiliaria con derecho de negociación compartido
- Estrategia de segmentación y alquiler de propiedades para generar flujo de caja
- Objetivo de financiar reformas a través del alquiler vacacional
- Descripción de una operación que no se cerró debido a desacuerdo en términos financieros
Oportunidades y Decisiones en el Mercado Inmobiliario
- La oportunidad de comprar viviendas a un precio muy bajo (50.000) y venderlas a un precio significativamente mayor (entre 110.000 y 125.000)
- La decisión personal de no involucrarse en la operación debido a la prioridad de pasar tiempo con su familia y el nacimiento de su primer hijo
- La operación fue finalmente llevada a cabo por otra persona, resultando en una alta rentabilidad
- Gastos de reforma por vivienda alrededor de 24.000-25.000 euros
- Venta rápida de las viviendas, indicando una alta demanda y potencial de haber vendido a un precio aún mayor
- Reflexión sobre la importancia de balancear oportunidades de negocio con la vida personal
Descripción de las operaciones inmobiliarias
- Se realizan flips anualmente para capitalizar
- Tienen seis empresas, cinco relacionadas con el sector inmobiliario
- Una empresa gestiona alquileres por habitaciones o vacacional
- Una consultoría para inversores ofrece planes financieros personalizados
- Cuentan con una empresa de crowdfunding que capta capital para inversiones inmobiliarias
- El enfoque de las operaciones es mayoritariamente retener, pero también hacen flips
- Usan estrategias de optimización en las reformas para aumentar el valor de las propiedades
- La mayoría de las compras son con pago aplazado, algunas con compra directa
- Observan un aumento en los precios de las propiedades
Tendencias del mercado inmobiliario
- Los tipos de interés altos y la desaceleración en la compra de viviendas han potenciado la alternativa de alquiler con opción a compra
- Se están cerrando más acuerdos de alquiler con opción a compra porque hay más viviendas estancadas y los vendedores están más dispuestos a negociar
- En el mercado de compra directa, las oportunidades no son tan eficientes como antes; los precios han subido, afectando la rentabilidad
- Los inversionistas novatos cometen el error de la inacción, sobreanalizando y no tomando decisiones
- La inacción es más costosa que el error porque no permite aprendizaje ni retorno de conocimiento
Experiencias y Consejos de Inversión
- Coincidencia en que el principal error es no haber efectuado acciones en el pasado
- Experiencia de Gustavo, un inversor de Burgos con contrato estable, que estaba frustrado con su rutina laboral y buscaba aprender sobre inversiones inmobiliarias
- Gustavo mostró una gran actitud y determinación, asistiendo a obras y viendo viviendas, lo que le permitió cerrar muchas operaciones
- Gustavo planea dejar su trabajo en menos de un año gracias a los ingresos de sus inversiones inmobiliarias
- Importancia de no tener miedo a preguntar o pedir ayuda, aprovechando las redes sociales y los contactos para avanzar en el camino deseado
Inversión Inmobiliaria y Actitud
- La actitud y las ganas son más importantes que la experiencia y los recursos
- Gustavo es felicitado por su actitud positiva
- La inversión en el sector inmobiliario ofrece más versatilidad y control comparado con la bolsa
- Ejemplo de cómo pivotar en el sector inmobiliario: de alquiler vacacional a alquiler de habitaciones y oficinas
- El sector inmobiliario permite múltiples alternativas de inversión y adaptación según la situación del mercado
- La inversión inmobiliaria depende más del control del inversor, aunque a algunos no les guste asumir esa responsabilidad
Reflexiones del Entrevistado
- Asumir la responsabilidad puede ser un muy buen camino y el resultado normalmente acompaña.
- Dentro de 10 años, el entrevistado se ve fuera de España y con al menos 10 empresas.
- El entrevistado aspira a la libertad financiera, con socios operativos manejando sus empresas, permitiéndole invertir poco tiempo en ellas.
- Le gusta lo que hace y lo ve como una parte crucial de su vida personal y profesional.
- El emprendimiento en pareja es un tema importante y puede ser un punto de roce y discrepancia.
- La involucración de la pareja en el emprendimiento puede ser beneficiosa, como en el caso del entrevistado con su pareja, Mariana.
Lista de Preferencias y Recomendaciones de Aitor
- Involucrar a la pareja en el proceso de inversión inmobiliaria fortalece la relación y evita fricciones
- Aitor prefiere alquilar antes que comprar una propiedad
- Recomienda Burgos como ciudad para invertir en inmuebles
- La combinación óptima es alquiler y flipping houses
- Valora la actitud y el compromiso en una persona
- Gustaría tomar un café con Warren Buffet
- Aitor se considera muy obsesivo con lo que hace
- Prioriza la salud mental y la liberación de tiempo sobre la salud física
- Prefiere leer libros y recomienda 'Los secretos de la mente millonaria'
- Su película favorita es 'En busca de la felicidad'
- Recomienda el restaurante Angelita en Madrid
- Define la felicidad como dedicarse a algo que te llena, te hace feliz y contribuye a la sociedad
- Define el éxito como tener libertad de tiempo y elección
- Sueña con montar una fundación para ayudar a personas en situación de calle
Lista de Tareas
- Enfocarse en ayudar a personas en situación de calle y en situaciones precarias
- Información útil y novedades dentro del sector discutidas en la entrevista
- Disponibilidad y contacto de Aitor Maldonado en redes sociales: Instagram, YouTube, y TikTok
All Lessons Learnt
Consejos para la negociación inmobiliaria
- Aprovecha los recursos y alternativas en la negociación inmobiliaria - Tener diferentes estrategias y opciones puede ser útil para hacer más eficiente una operación desde el punto de vista fiscal y financiero.
- Explora modalidades de inversión no tradicionales - Aunque algunas inversiones pueden parecer complicadas al principio, es bueno conocerlas porque pueden ofrecer beneficios únicos.
- Utiliza el alquiler vacacional como opción temporal - En situaciones donde la venta de una propiedad puede tardar, el alquiler vacacional con licencia puede ser una buena alternativa para generar ingresos y evitar riesgos como la ocupación.
Estrategias de Inversión Inmobiliaria
- Explorar y especializarse en nuevos sectores puede ser rentable: Inicialmente no se consideraba rentable o escalable, pero al enfocarse en el sector inmobiliario y especializarse en el algoritmo de Airbnb, se descubrió una oportunidad lucrativa.
- Diversificar las estrategias de inversión inmobiliaria es beneficioso: Pasar de alquilar a corto plazo a gestionar propiedades de terceros, hacer reformas, flips y alquiler por habitaciones ha permitido una mayor estabilidad y crecimiento.
- El alquiler con opción a compra es una estrategia efectiva: Constituye el 70% de sus operaciones actuales, permitiendo retener propiedades para alquiler convencional, temporal, habitacional o vacacional.
- La prestación de servicios en lugar de la explotación directa puede simplificar la gestión: Al ofrecer servicios a los propietarios en lugar de alquilar directamente, se evita pagar renta con IVA y se facilita la administración.
- Adaptarse a cambios y oportunidades del mercado es clave: La pandemia de COVID-19 impulsó el enfoque hacia el alquiler de habitaciones, mostrando la importancia de adaptarse a nuevas circunstancias.
Consejos sobre alquiler y compra de propiedades
- La deducción del 50% es posible con ciertas condiciones: Puedes optar a deducir el 50% siempre y cuando la base contractual sea de vivienda habitual, las habitaciones sean alquiladas por periodos de mínimo 12 meses y los inquilinos puedan empadronarse para que Hacienda lo acredite.
- Explorar modalidades de alquiler según el mercado: Ante limitaciones como las impuestas en Cataluña, considera otras opciones de alquiler, como el alquiler de habitaciones o modalidades tradicionales, dependiendo de cómo se ajusten los precios del mercado.
- Beneficios de delegar la gestión de propiedades: Ceder la gestión de una vivienda a un tercero puede ser cómodo y beneficioso, permitiendo a ambos involucrados aprovechar sus capacidades y conocimientos.
- Alquiler con opción a compra como inversión: El alquiler con opción a compra que se describe no es el típico, sino que se asemeja más a una compra con pago aplazado, permitiendo adquirir propiedades con poco capital inicial.
- Flexibilidad en los términos del contrato: Los términos del alquiler con opción a compra, como el porcentaje del pago inicial y la duración del contrato, son negociables y pueden adaptarse según las necesidades de ambas partes.
- Reducción del costo de compra mediante amortizaciones: Los pagos mensuales al propietario se consideran amortizaciones y se deducen del precio fijado de compra, permitiendo adquirir la vivienda a un precio reducido al final del contrato.
- Aprovechamiento de reformas para aumentar el valor: Realizar reformas en la vivienda durante el periodo de alquiler puede incrementar su valor de mercado, permitiendo comprarla a un precio inferior al valor de mercado al final del contrato.
Estrategias de Inversión Inmobiliaria
- Diversificar tipos de alquileres: Es útil diversificar los tipos de alquiler (habitaciones, vacacional, oficinas) para maximizar el rendimiento del activo.
- Usar ingresos de alquiler para pagar la compra: Los ingresos generados por alquilar el activo pueden ser utilizados para pagar las cuotas mensuales de la compra del mismo.
- Generar cash flow positivo: Es posible obtener un cash flow positivo alquilando el activo, lo que ayuda a recuperar parte del capital invertido inicialmente.
- Apalancarse con un porcentaje bajo: Con solo un 10% del valor del activo, se puede apalancar en el bien, realizar reformas y beneficiarse de ellas si se ejerce la opción de compra.
- Opción de vender el contrato: Se puede vender el contrato a un tercero, permitiendo recuperar la inversión y obtener ganancias sin necesidad de comprar el activo.
- Evitar impuestos altos con facturación: Emitir una factura de gestión de venta al propietario ayuda a evitar que Hacienda agregue impuestos elevados sobre la escritura.
- Mantener flexibilidad en la estrategia: Dependiendo de la situación financiera, se puede optar por comprar el activo, venderlo a mercado o cederlo a una empresa propia para maximizar la capitalización.
- Escalabilidad con servicios adicionales: Incluir servicios como el de personal shopper puede aumentar la escalabilidad del negocio en el mercado inmobiliario.
Consejos para atraer inversores y gestionar propiedades
- Ofrecer servicios únicos puede atraer inversores: Al ofrecer una opción de alquiler con opción a compra, se puede captar la atención de inversores que buscan ser poseedores de los activos, no solo financiadores.
- Utilizar crowdfunding para apalancar inversiones: Aprovechar el capital de múltiples inversores a través del crowdfunding permite invertir en más propiedades y crecer más rápidamente.
- La planificación financiera es clave para el éxito: Diseñar un plan financiero que permita generar flujo de caja sin endeudarse excesivamente aumenta las posibilidades de éxito en la compra de propiedades.
- Aprovechar la estructura y método existentes para expandir servicios: Si ya se cuenta con una estructura y metodología probada, se puede expandir el negocio ofreciendo nuevos servicios como personal shopper inmobiliario.
- La demanda de servicios específicos puede indicar una oportunidad de negocio: Si muchos inversores solicitan un tipo específico de servicio, como la opción de compra con alquiler, puede ser una señal de una oportunidad de negocio viable.
- La gestión eficiente de activos puede generar ingresos continuos: Al gestionar las propiedades adquiridas, se puede obtener un flujo de caja mensual adicional que complementa los ingresos por plusvalía y servicios.
Consejos para elegir vivienda e invertir en propiedades
- Considerar la proximidad al hospital al elegir vivienda: Vivir cerca de un buen hospital es crucial, especialmente en situaciones como el embarazo avanzado.
- Negociar y comprometerse con la pareja: Convencer a la pareja y llegar a un acuerdo puede ser vital para tomar decisiones importantes sobre el hogar.
- Evaluar la calidad de vida de la ciudad: Pequeños detalles como la organización, limpieza y eficiencia de los servicios públicos pueden hacer una ciudad muy cómoda para vivir.
- Aprovechar las oportunidades de inversión local: Invertir en propiedades cercanas y conocerse bien la zona puede ser beneficioso tanto a corto como a largo plazo.
- Unirse a comunidades de inversores: Participar en clubes de inversores puede proporcionar recursos, formación y apoyo de una comunidad activa.
- Paciencia y persistencia en la negociación inmobiliaria: Convencer a los propietarios para opciones como el alquiler con opción a compra puede ser difícil y requiere perseverancia, ya que muchos prefieren ventas rápidas.
Consejos para Inversiones Inmobiliarias
- La oportunidad se esconde tras la dificultad: A veces, las mejores oportunidades de inversión están en propiedades difíciles de vender o que requieren reformas.
- Conocer el tipo de propiedad y público: Es crucial identificar si la propiedad es una herencia, segunda residencia o vivienda vacía para determinar la viabilidad del alquiler con opción a compra.
- Negociar no siempre es fácil: Convencer a los vendedores de bajar considerablemente el precio de venta puede ser complicado.
- Ofrecer un trato atractivo: Proponer un pago inicial y mensualidades, asumiendo todos los gastos y responsabilidades del inmueble, puede interesar a propietarios con viviendas vacías.
- Adaptarse a las condiciones del mercado: Lo que uno quiere vender y lo que el mercado está dispuesto a pagar pueden ser muy diferentes; ajustar expectativas es clave.
- Utilizar portales inmobiliarios eficientemente: Filtrar por anuncios antiguos en Idealista y Fotocasa puede ayudar a encontrar oportunidades que otros pasan por alto.
- Establecer relaciones con inmobiliarias: Tener buenas conexiones con inmobiliarias puede permitir el acceso a propiedades atractivas antes de que se anuncien públicamente.
Consejos para Inversiones Inmobiliarias
- No siempre es necesario comprar a precio de mercado: En ocasiones, puede ser beneficioso comprar por encima del precio de mercado si se puede recuperar esa diferencia a través del alquiler y la revalorización del inmueble tras una reforma.
- Enfocarse en el valor futuro del inmueble: Es más importante considerar cuánto valdrá la propiedad en el futuro después de realizar mejoras, en lugar del valor actual.
- Utilizar el alquiler para diluir el precio de compra: Al alquilar la propiedad por habitaciones, se puede reducir el costo final de compra a través de los ingresos generados por el alquiler, haciendo que la inversión inicial sea más rentable.
- Recuperar al menos el 50% de la inversión durante la vigencia del contrato: Es crucial que durante el plazo del contrato de alquiler con opción a compra se recupere al menos la mitad de la inversión inicial.
- Buscar una rentabilidad anual neta mínima del 15%: Al finalizar la compra del activo, la rentabilidad neta anual debe ser al menos del 15%, aunque lo ideal es que sea superior.
- Aprovechar la sobrefinanciación bancaria: Los bancos pueden proporcionar financiamiento adicional que cubra no solo el precio de compra sino también otros costos asociados, como impuestos y gastos de compra, lo que permite un apalancamiento más efectivo.
- Mantener un ROCE elevado: Es fundamental que el Retorno del Capital Empleado (ROCE) sea muy alto, idealmente generando un rendimiento neto anual significativo en relación con la inversión inicial.
- Asegurar un ROI neto mínimo del 9%: Al considerar todos los gastos operativos del inmueble, el Retorno sobre la Inversión (ROI) neto debe ser al menos del 9%.
Consejos para la gestión de inversiones
- Habla con un experto para gestionar inversiones: La gestión adecuada de una inversión puede influir significativamente en su éxito.
- Realiza un análisis pesimista de las inversiones: Evaluar las inversiones con un enfoque pesimista ayuda a identificar riesgos y garantizar rendimientos mínimos aceptables.
- Ten una estrategia clara para la inversión: Planificar cómo se va a dividir y utilizar la propiedad desde el inicio puede facilitar la generación de flujo de caja y financiar reformas futuras.
- Negocia con firmeza pero con flexibilidad: Mantenerse firme en los términos puede ser crucial, pero ser demasiado terco puede hacer que pierdas oportunidades.
- Utiliza propiedades para autofinanciar reformas: Iniciar con la parte de la propiedad que requiere menos inversión y usar sus ingresos para financiar reformas en otras partes es una estrategia práctica.
- Valora la importancia del flujo de caja inmediato: Generar ingresos desde el inicio puede ayudar a mantener la inversión sostenible y autofinanciada.
Consejos de Inversión
- Priorizar el tiempo con la familia sobre las inversiones: Es fundamental evaluar si una inversión vale la pena en términos de tiempo y esfuerzo, especialmente si puede afectar momentos importantes y personales como el nacimiento de un hijo.
- Evaluar oportunidades de inversión a fondo: Incluso cuando una oportunidad de inversión parece excelente, es importante considerar todos los aspectos, incluido el impacto personal y familiar.
- La importancia de la flexibilidad en las inversiones: A veces es necesario retirarse de una inversión, incluso si parece rentable, para enfocarse en prioridades más importantes.
- Negociación en el precio de compra: Intentar obtener el mejor precio posible es crucial, pero también hay que saber cuándo aceptar una oferta razonable.
- Valor de la ubicación y características únicas: Propiedades bien ubicadas y con características atractivas, como grandes terrazas, tienden a apreciarse más en el tiempo.
- Planificación y seguimiento de reformas: Mantener un seguimiento cercano de las reformas es esencial para asegurar que todo va según lo planeado, lo cual puede ser un gran compromiso de tiempo.
Consejos para Operaciones Inmobiliarias
- Planifica tus operaciones inmobiliarias anualmente: Identifica qué quieres lograr con cada empresa y ajusta tus acciones dependiendo de su fase de crecimiento.
- Usa los flips para capitalización rápida: Realizar flips (compra, reforma y venta rápida) ayuda a generar capital que puede reinvertirse en otras propiedades o negocios.
- Diversifica tus actividades dentro del sector inmobiliario: Tener múltiples empresas relacionadas al sector (reformas, gestión, consultoría, crowfunding) permite crear sinergias y maximizar beneficios.
- Adapta la estrategia de reforma a la optimización del espacio: Al reformar, busca mejorar la distribución y añadir características atractivas (como un segundo baño o cocina abierta) para aumentar el valor de la propiedad.
- Aprovecha la compra con pago aplazado: Esta modalidad permite adquirir propiedades sin necesidad de un gran desembolso inicial, facilitando la gestión de flujo de caja.
- Ajusta tus expectativas según el mercado local: El mercado inmobiliario puede variar significativamente por zona, por lo que es importante adaptarse a las condiciones específicas de cada lugar.
Lecciones de Inversión
- Transformar problemas en oportunidades: En un mercado con menos oportunidades de compra, los vendedores nerviosos pueden estar más dispuestos a escuchar ofertas, creando oportunidades para los compradores.
- La inacción es el mayor error de los inversores novatos: Sobre-analizar y no actuar es más costoso que cometer un error en la inversión, ya que los errores ofrecen aprendizajes valiosos.
- El arrepentimiento por no actuar: No tomar acción en el momento oportuno puede llevar a arrepentimientos futuros, como no haber comprado más propiedades cuando se tenía la oportunidad.
- El error tiene un retorno en conocimiento: Aunque puedas perder capital, el aprendizaje y la experiencia obtenida de los errores son valiosos y mejoran futuras operaciones.
Consejos para el éxito
- No dejes que el miedo te detenga: Muchas veces no actuamos o preguntamos por miedo a que nos digan que no. Aprovecha las oportunidades y no temas preguntar o solicitar ayuda.
- Aprovecha los recursos disponibles: Hoy en día, las redes sociales y otras plataformas permiten obtener consejos y guías de personas con experiencia. Usa estos recursos para avanzar en tus objetivos.
- Valora más la actitud y las ganas: Tener una buena actitud y ganas de aprender y trabajar es más valioso que cualquier otra cosa. La motivación y el esfuerzo son claves para el éxito.
- Busca maneras, no excusas: Hay personas que buscan excusas y otras que buscan maneras de lograr sus objetivos. Ser alguien que busca el camino es crucial para avanzar.
- Aprende de las experiencias de otros: Observar y aprender de las experiencias de otras personas puede proporcionarte valiosas lecciones y atajos en tu propio camino.
Consejos de Inversión en Bienes Raíces
- La actitud es clave para el éxito: Más importante que la experiencia o los recursos, la actitud positiva y el deseo de actuar son determinantes para superar retos y alcanzar objetivos.
- Diversificar inversiones en bienes raíces: Migrar inversiones de la bolsa al sector inmobiliario puede ofrecer mayor control y versatilidad, permitiendo responder a cambios del mercado de manera más efectiva.
- Adaptabilidad en el sector inmobiliario: Poder pivotar entre diferentes modalidades de alquiler (vacacional, habitaciones, oficinas) según la situación del mercado es crucial para mantener la rentabilidad.
- Control sobre la inversión: Invertir en bienes raíces permite manipular y adaptar el uso del inmueble para maximizar beneficios, a diferencia de otras inversiones que dependen de factores externos.
- Buscar alternativas y soluciones: Cuando se presentan limitaciones normativas o de mercado, es esencial buscar nuevas modalidades de inversión para seguir siendo rentable.
Consejos para el Éxito Profesional y Personal
- Asumir la responsabilidad suele llevar a buenos resultados: Tomar la iniciativa y ser responsable puede ser un camino efectivo hacia el éxito.
- Buscar libertad financiera a través de múltiples empresas: Tener varias empresas con socios operativos permite tener libertad financiera y dedicar menos tiempo a cada empresa.
- Hacer lo que te gusta es crucial para la satisfacción personal: Trabajar en algo que disfrutas y que te nutre personalmente es más gratificante que hacerlo por obligación.
- Emprender en pareja puede ser complicado, pero posible: Emprender con tu pareja requiere entender y gestionar bien los tiempos y responsabilidades para evitar conflictos.
- Actuar como el profesional que deseas ser: Aunque no tengas todos los recursos, comportarte y visualizarte como el profesional que quieres ser facilita el camino hacia tus metas.
Consejos para el crecimiento personal y profesional
- Involucra a tu pareja en tus proyectos de inversión: Involucrar a tu pareja puede hacer que el proceso sea más sano y fortalecer la relación, evitando puntos de fricción.
- Equilibra trabajo y tiempo personal: Liberar tiempo para actividades personales y familiares ayuda a mantener una buena salud mental y evita el agotamiento.
- Mantén una actitud flexible en tu rutina diaria: No tener horarios estrictos puede ayudar a tener tiempo libre para disfrutar con la familia y reducir el estrés.
- Considera invertir en ambas opciones: alquiler y flipping houses: Diversificar en ambas estrategias puede ser óptimo para maximizar las oportunidades de inversión.
- Busca inspiración y aprendizaje continuo: Leer libros como 'Los secretos de la mente millonaria' puede proporcionar conocimientos valiosos para el crecimiento personal y profesional.
- Establece metas que incluyan la contribución social: Tener objetivos como montar una fundación para ayudar a personas en situación de calle puede proporcionar un propósito mayor y satisfacción personal.
Consejos de Aitor Maldonado
- Usa Instagram, YouTube y TikTok para conectar con tu audiencia: Aitor Maldonado menciona que estas plataformas son donde la gente puede encontrarlo, lo que sugiere su efectividad para la visibilidad personal y profesional.
- Proporcionar información útil y novedades en entrevistas aumenta la satisfacción: La entrevista fue bien recibida por la información nueva y útil que Aitor compartió, lo que mejoró la experiencia de los oyentes.