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Nuestro análisis sugiere que el Video no es clickbait ya que aborda de manera efectiva cómo conseguir muchas hipotecas para invertir, cubriendo estrategias, negociaciones y aspectos clave con los bancos.
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El podcast "Cómo conseguir (muchas) hipotecas para invertir" profundiza en estrategias para adquirir múltiples hipotecas, enfatizando la importancia de las relaciones con los banqueros, la elección entre tipos de hipotecas, y tácticas como sobrevaloraciones y garantías adicionales para optimizar las inversiones inmobiliarias.
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lo que más más más le gusta al banco lo que va a financiar en un mayor porcentaje a mayor plazo con menor tipo de interés y con más facilidad es la vivienda
💨 tl;dr
Negocia con bancos para conseguir hipotecas, entiende sus condiciones y cómo piensan. Diferencia entre hipoteca fija y variable. Usa creatividad para obtener múltiples hipotecas y hasta financiación al 100%. Genera confianza con el banquero y presenta documentación organizada. Apalancamiento es clave para construir patrimonio. Asegura capacidad de pago y ten un colchón de seguridad. La tasa de esfuerzo debe estar por debajo del 35% de los ingresos. La hipoteca para inversión tiene condiciones menos favorables. Explora financiación alternativa. La estrategia BRRR es viable en España. La psicología y el confort personal son importantes en inversiones.
💡 Key Ideas
- Importancia de negociar con el banco para conseguir hipotecas, entendiendo sus condiciones y cómo piensan.
- Diferencia entre hipoteca a tipo fijo y tipo variable; la fija aporta estabilidad, la variable puede ser más barata.
- Posibilidad de conseguir múltiples hipotecas y hasta financiación al 100% usando creatividad y herramientas como la doble garantía.
- Los bancos prefieren financiar viviendas por su facilidad de valoración y venta, y normalmente no dan hipotecas menores a 50.000 euros.
- Generar confianza con el banquero y presentar documentación bien organizada es clave.
- Apalancamiento: usar el dinero de otros a bajo interés para construir patrimonio y generar flujo de caja.
- Es fundamental asegurar la capacidad de devolver el dinero al banco y tener un colchón de seguridad.
- Los bancos prefieren que la tasa de esfuerzo esté por debajo del 35% de los ingresos.
- La hipoteca para inversión tiene condiciones menos favorables que para vivienda habitual (menor porcentaje, plazo más corto, interés más alto).
- La financiación no se limita a hipotecas: incluye préstamos privados y de otros inversores, amigos o familiares.
- Los inmuebles alquilados son activos porque generan ingresos, pero los bancos valoran más los ingresos por nómina.
- La estrategia BRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat) es viable en España, pero requiere comprar por debajo del mercado y reformar eficientemente.
- Los bancos en España no divulgan puntuaciones crediticias al cliente, pero tienen sistemas internos para evaluar el comportamiento financiero.
- La psicología y el confort personal son tan importantes como los números en inversiones.
🎓 Lessons Learnt
- Es posible tener múltiples hipotecas: No hay un límite claro; depende de tu capacidad y estrategia financiera.
- Entender cómo piensan los bancos: Es crucial conocer sus criterios para facilitar la obtención de varias hipotecas.
- Tipo fijo vs. tipo variable: Evalúa tu situación personal y el contexto económico antes de decidir.
- Adaptarse a cambios en el mercado: Cambia de hipotecas variables a fijas si se anticipan subidas de interés.
- El tipo fijo elimina variables en la inversión inmobiliaria: Reduce el riesgo al evitar fluctuaciones de intereses.
- Refinanciar hipotecas si bajan los tipos de interés: Aprovecha mejores condiciones con la refinanciación.
- La relación con el banquero es clave: Una buena relación y negociación con tu banquero puede facilitar la obtención de hipotecas.
- Los bancos pequeños pueden ser interesantes: Ofrecen buenas oportunidades, no solo los grandes bancos.
- Buscar sucursales periféricas para hipotecas pequeñas: Menos demanda y disposición a gestionar montos menores.
- Ponerse en la piel del banquero: Entender sus limitaciones y prioridades puede hacer el proceso más eficiente.
- Creatividad para financiar el 100% de la compra: Explora opciones como la sobre tasación y préstamos personales.
- Dar confianza al banquero: Demuestra seriedad y compromiso para aumentar las probabilidades de obtener la hipoteca.
- Utilizar el apalancamiento: Financia inmuebles con dinero del banco para construir patrimonio y generar flujo de caja.
- Asegúrate de poder devolver el dinero al banco: Haz bien los números y ten un colchón de seguridad.
- El Cash Flow será menor con financiamiento bancario: Beneficio neto será menor comparado con no financiar.
- Negocia un periodo de arras largo: Evita problemas con un plazo mínimo de 60 días, idealmente 90.
- El Loan to Value (LTV) y la tasa de esfuerzo son importantes: Los bancos prefieren que la tasa de esfuerzo no supere el 35% de los ingresos netos.
- No dediques más del 35% de tus ingresos a pagar cuotas: Evita dedicar un porcentaje alto de tus ingresos a cuotas debido a otros gastos necesarios.
- Diferenciar entre activos y pasivos: Un activo genera ingresos, mientras que un pasivo los reduce.
- Alquilar inmuebles para generar ingresos: Demuestra al banco que los ingresos de alquiler superan los gastos y las cuotas.
- Mantén documentación clara y organizada: Facilita el proceso con el banco con recibos de alquiler, contratos, y seguros de impago.
- Negocia las condiciones de la hipoteca: No aceptes la primera oferta; las condiciones son negociables.
- Explora opciones de financiación alternativas: Considera financiación privada, de otros inversores, amigos o familiares.
- La vivienda es preferida por los bancos: Ofrecen mejores condiciones para financiar viviendas comparado con otros tipos de inmuebles.
- Hipotecarse es opcional y personal: Decide según tu comodidad financiera y mental.
- La psicología es importante en la inversión: La mejor inversión es la que te permite dormir tranquilo.
🌚 Conclusion
Es posible tener múltiples hipotecas si entiendes cómo piensan los bancos y negocias bien. Evalúa entre hipoteca fija y variable según tu situación. Adapta tu estrategia a cambios en el mercado. La relación con el banquero es crucial. Usa creatividad para financiar el 100% de la compra. Asegúrate de poder devolver el dinero y mantén un colchón de seguridad. No dediques más del 35% de tus ingresos a cuotas. Alquila inmuebles para generar ingresos y demuestra solvencia al banco. Mantén documentación clara y organizada. Negocia las condiciones de la hipoteca y explora opciones de financiación alternativas. La mejor inversión es la que te permite dormir tranquilo.
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All Key Ideas
Preguntas sobre financiación de inmuebles
- Preguntas sobre la financiación de inmuebles para alquilar
- Cómo negociar con el banco una hipoteca u otros tipos de financiación
- Cuántas hipotecas se pueden conseguir y cómo es más probable obtenerlas
- Diferencias al financiar como persona o como empresa
- Posibilidad de conseguir hipoteca al 100%, tipo fijo o variable
- Posibilidad de tener más de una hipoteca; un conocido tiene alrededor de 40 hipotecas
- El negocio principal de los bancos es prestar dinero, por lo que las hipotecas pueden ser casi ilimitadas
- Importancia de entender cómo piensa el banco y sus condiciones para prestar dinero
- Diferencias entre hipoteca a tipo fijo y tipo variable
Tipos de Hipotecas y Financiación
- El tipo de interés variable fluctúa diariamente, como el euribor.
- La hipoteca a tipo fijo es una hipoteca variable con un seguro añadido para mantener la cuota constante.
- En condiciones normales, la hipoteca a tipo variable es más barata porque no incluye la prima del seguro.
- La hipoteca a tipo fijo elimina una variable en la inversión inmobiliaria, aportando estabilidad.
- Es posible refinanciar la hipoteca si los tipos de interés bajan.
- La financiación para inversores no depende tanto del banco sino del banquero y la sucursal específica.
- No existen límites fijos en los importes de hipotecas que los bancos pueden otorgar; varía según la situación y el cliente.
Consejos sobre hipotecas en España
- Los bancos en España no suelen dar hipotecas menores a 50.000 euros.
- La ubicación de la sucursal del banco influye en la disposición para otorgar hipotecas más pequeñas.
- Es más probable obtener una hipoteca pequeña en sucursales de barrios periféricos que en el centro de ciudades grandes.
- La actitud del personal bancario puede variar según la carga de trabajo de la sucursal.
- Es posible conseguir una hipoteca del 100%, aunque es infrecuente que sea una hipoteca directa.
- La creatividad y el uso de diferentes herramientas pueden ayudar a financiar el 100% de una compra.
- La doble garantía es una opción para financiar más del 100%.
- Es importante no ver al banco como enemigo y buscar una relación de beneficio mutuo.
Consejos para obtener una hipoteca
- Es importante entender lo que busca y quiere cada persona involucrada en el proceso de obtener una hipoteca
- Generar confianza con el banquero es crucial para avanzar en el proceso de obtener una hipoteca
- Presentar toda la documentación bien organizada y completa al banquero ahorra tiempo y genera seriedad
- La principal ventaja de apalancarse en los bancos es poder usar el dinero de otros para construir patrimonio y generar cash flow a un interés relativamente bajo
- Los bancos confían más en financiar viviendas porque es algo que pueden valorar y vender con relativa facilidad si es necesario
Consejos Financieros
- Es crucial asegurarse de poder devolver el dinero al banco y tener un colchón de seguridad
- El Cash Flow será menor al financiar comparado con no financiar
- Conseguir una buena financiación requiere esfuerzo y no basta con ir a un solo banco
- Ampliar el período de arras a 90 días para evitar problemas si los bancos se retrasan
- El Loan to Value (LTV) mide el nivel de endeudamiento en relación al patrimonio
- Los bancos prefieren que la tasa de esfuerzo esté por debajo del 35%
Consejos Financieros
- Los bancos consideran peligroso dedicar más del 35% de los ingresos a pagar cuotas de préstamos.
- Robert Kiyosaki define un activo como algo que pone dinero en tu bolsillo y un pasivo como algo que lo quita.
- Una vivienda habitual es un pasivo porque requiere gastos mensuales sin generar ingresos.
- Un inmueble alquilado es un activo porque, a pesar de los gastos, genera ingresos.
- Alquilar inmuebles y demostrar esos ingresos al banco permite seguir obteniendo hipotecas.
- Los bancos no valoran igual los ingresos por alquiler que los ingresos por nómina.
- Los bancos aplican factores de corrección a los ingresos por alquiler, que pueden variar entre el 50% y el 100%.
- Es importante demostrar la seguridad y estabilidad de los ingresos por alquiler al banco para obtener mejores condiciones.
Consejos sobre la compra de vivienda e inversión
- La diferencia entre comprar para vivienda habitual y comprar para inversión es que generalmente los bancos financian menos porcentaje y a plazos más cortos con tasas de interés más altas para inversiones.
- No hay una ley que limite el porcentaje de financiación para inversiones; todo es negociable.
- Es común comprar una vivienda habitual que luego se convierte en una propiedad de alquiler al cambiar las circunstancias personales.
- Las opciones de financiación no se limitan a hipotecas; incluyen financiación privada, de otros inversores, amigos o familiares.
- La importancia de tener ahorros antes de invertir para asegurar tranquilidad financiera.
- Los proveedores y tiendas también ofrecen opciones de financiación para reformas, muebles y electrodomésticos.
- Los bancos prefieren perfiles con ingresos regulares mensuales sobre perfiles con ahorros pero sin ingresos estables.
Puntos clave sobre la capacidad de endeudamiento y financiamiento
- El banco se enfoca más en los ingresos mensuales que en el patrimonio al evaluar la capacidad de endeudamiento
- Los inmuebles líquidos son más valorados por los bancos que otros tipos de patrimonio
- Para el banco, la vivienda tiene mejores condiciones de financiamiento en términos de porcentaje, plazo e interés comparado con locales, garajes u oficinas
- Financiar una vivienda como empresa tiene condiciones menos favorables en términos de plazo, porcentaje y tipo de interés en comparación a financiar como particular
- El método BRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat) se puede aplicar en España, pero no es un proceso automático y sencillo
Consejos para la financiación de inmuebles
- Los bancos quieren saber para qué se quiere el dinero, especialmente para evitar que se use en compras que no generen retorno como un Ferrari o vacaciones.
- La mejor justificación para el banco es usar el dinero para comprar otro inmueble.
- En el método BRR es crucial comprar por debajo del precio de mercado y hacer una reforma eficiente para aumentar el valor del inmueble.
- Es recomendable tasar el inmueble antes de tener inquilinos para evitar tasaciones más bajas.
- No es factible esperar condiciones de hipoteca extremadamente favorables en todos los aspectos (plazo largo, bajo interés, alta financiación, etc.).
- Para inversores, es más importante optimizar el porcentaje de financiación y el plazo antes que el coste.
- Puede ser rentable financiar a un mayor porcentaje aunque el interés sea más alto, ya que puede resultar en una mayor rentabilidad sobre el dinero invertido.
Consejos Financieros en España
- La cantidad de hipoteca depende del confort personal, no es obligatorio hipotecarse al máximo
- La psicología y el confort personal son tan importantes como los números en inversiones
- En España no hay un sistema de puntuación crediticia accesible al público como en Estados Unidos
- Los bancos en España asignan puntuaciones internas basadas en el comportamiento financiero, pero no las divulgan al cliente
All Lessons Learnt
Consejos sobre Hipotecas
- Es posible tener múltiples hipotecas: No hay un límite claro en la cantidad de hipotecas que se pueden tener. Es casi ilimitado, aunque no es fácil ni automático obtenerlas.
- Entender cómo piensan los bancos: Para obtener varias hipotecas, es crucial entender cómo funcionan los bancos y sus criterios para prestar dinero.
- Tipo fijo vs. tipo variable: La elección entre hipoteca a tipo fijo o variable depende de la situación personal y del contexto económico. Es importante evaluar las tendencias del mercado antes de decidir.
- Adaptarse a cambios en el mercado: Es vital aprender de los errores y adaptarse. Por ejemplo, cambiar de hipotecas variables a hipotecas fijas cuando se anticipan subidas del euríbor.
Consejos sobre inversión inmobiliaria
- El tipo fijo elimina variables en la inversión inmobiliaria: Financiando todo a tipo fijo se puede evitar la fluctuación de los intereses, reduciendo riesgos.
- Refinanciar hipotecas si bajan los tipos de interés: Si los tipos de interés bajan, siempre se puede refinanciar la hipoteca para aprovechar mejores condiciones.
- La relación con el banquero es clave: No se trata tanto del banco en sí, sino de la relación y negociación con el banquero de la sucursal específica.
- Los bancos pequeños pueden ser interesantes: Aunque los grandes bancos son comunes, los bancos más pequeños también pueden ofrecer buenas oportunidades.
- Las políticas de hipotecas pueden variar dentro del mismo banco: No siempre es cierto que un banco no otorgue hipotecas por encima de ciertos montos; puede depender de la sucursal o del banquero.
Consejos para gestionar hipotecas
- Buscar sucursales periféricas para hipotecas pequeñas: Las sucursales en barrios periféricos pueden estar más dispuestas a gestionar hipotecas de menor importe, ya que suelen manejar cifras similares y tienen menos demanda que las sucursales en el centro de grandes ciudades.
- Ponerse en la piel del banquero: Entender las limitaciones y prioridades del banquero puede ayudar a que se interesen más en nuestras solicitudes, haciendo que el proceso sea más eficiente.
- Creatividad para financiar el 100% de la compra: Para conseguir el 100% de financiación, es útil explorar opciones como la sobre tasación, la doble garantía, préstamos personales, o pignoración de fondos.
- Adoptar una mentalidad de 'win-win' con los banqueros: En lugar de ver al banco como un enemigo, es más efectivo buscar maneras de ayudar al banquero para que a su vez nos ayude a nosotros, mejorando así la colaboración y los resultados.
Consejos para obtener una hipoteca
- Dar confianza al banquero: Es crucial demostrar seriedad y compromiso al banquero para que esté dispuesto a pelear por tu hipoteca. Si le haces saber que no estás buscando en múltiples bancos y que cumplirás con sus requisitos razonables, aumentará la probabilidad de obtener la hipoteca.
- Ponerse en el lugar del banquero: Entender y comunicar que entiendes las necesidades y limitaciones del banquero (e.g., contratar un seguro, aportar a un plan de pensiones) puede facilitar el proceso y ganar su apoyo.
- No hacer perder el tiempo al banquero: Llevar toda la documentación necesaria de manera organizada y completa puede hacerte ver más serio y facilitar el trabajo del banquero, ahorrándole tiempo y esfuerzo.
- Utilizar el apalancamiento: Aprovechar la capacidad de financiar inmuebles con dinero del banco para construir patrimonio y generar flujo de caja con intereses relativamente bajos es una ventaja clave en la inversión inmobiliaria.
Consejos para la financiación bancaria
- Asegúrate de poder devolver el dinero al banco: Es fundamental hacer bien los números y tener un colchón de seguridad para evitar problemas financieros.
- El Cash Flow será menor con financiamiento bancario: Al depender mayormente del dinero del banco, el beneficio neto será menor comparado con no financiar.
- Buscar financiación requiere esfuerzo y estrategia: No basta con ir a uno o dos bancos; hay que trabajar el tema de la financiación con la misma intensidad que la búsqueda de inmuebles.
- Negocia un periodo de arras largo: Es recomendable tener un plazo mínimo de 60 días, idealmente 90, para evitar problemas si el banco tarda más de lo esperado.
- No confíes en un solo banquero: Depender de un solo banquero puede ser riesgoso; diversifica tus opciones para evitar problemas con las arras.
- El Loan to Value (LTV) y la tasa de esfuerzo son importantes: Los bancos consideran el LTV y prefieren que la tasa de esfuerzo no supere el 35% de los ingresos netos para aprobar la financiación.
Consejos Financieros
- No dediques más del 35% de tus ingresos a pagar cuotas: Los bancos consideran arriesgado que dediques un porcentaje alto de tus ingresos a cuotas debido a otros gastos necesarios en la vida.
- Diferenciar entre activos y pasivos: Un activo es lo que pone dinero en tu bolsillo, mientras que un pasivo es lo que lo saca. Un inmueble alquilado es un activo, mientras que tu vivienda habitual es un pasivo.
- Alquilar inmuebles para generar ingresos: La clave para manejar varias hipotecas es alquilar los inmuebles y demostrar al banco que esos ingresos superan los gastos y las cuotas.
- Ingresos de alquiler vs. ingresos de nómina: Los bancos suelen valorar más los ingresos de nómina que los de alquiler, aplicando a estos últimos correcciones que pueden reducir su valor reconocido.
- Presentar bien tus ingresos de alquiler al banco: Es crucial demostrar que tus ingresos de alquiler son seguros y constantes, con documentación adecuada como contratos y seguros de impago, para convencer al banco.
Consejos para la financiación de propiedades de inversión
- Mantén documentación clara y organizada - Asegúrate de tener a mano toda la documentación relevante como recibos de alquiler, contratos, y seguros de impago para facilitar el proceso con el banco.
- Negocia las condiciones de la hipoteca - No aceptes la primera oferta del banco; las condiciones de financiación, como el porcentaje y el plazo, son negociables.
- Considera financiar como vivienda habitual - A veces, es posible financiar una propiedad de inversión como si fuera tu vivienda habitual, lo que puede ofrecer mejores condiciones.
- Explora opciones de financiación alternativas - Además de las hipotecas, considera financiación privada, de otros inversores, amigos o familiares.
- Asegura un colchón financiero - Si tienes pocos ahorros, enfócate primero en construir un fondo de emergencia antes de invertir.
- Utiliza proveedores para financiar reformas - Algunos proveedores de servicios y tiendas permiten financiar reformas y compras grandes, como electrodomésticos y muebles.
- El banco prefiere ingresos regulares a grandes ahorros - Los bancos valoran más un ingreso mensual estable que una suma grande de dinero ahorrado sin ingresos regulares.
Consejos para obtener financiación bancaria
- Enfocar en los ingresos, no solo en el patrimonio: Los bancos valoran más la capacidad de devolver el préstamo mensual que el patrimonio acumulado.
- Poner en valor el patrimonio adicional: Aunque los ingresos son cruciales, tener propiedades o inversiones adicionales puede mejorar el perfil crediticio.
- La vivienda es preferida por los bancos: Los bancos ofrecen mejores condiciones (mayor porcentaje de financiación, mayor plazo, menor interés) para financiar viviendas en comparación con otros tipos de inmuebles como locales o garajes.
- Financiar como particular es más ventajoso que como empresa: Las empresas obtienen peores condiciones (plazos más cortos, menor porcentaje financiado, interés más alto) y pueden necesitar aval personal, especialmente si son de nueva creación.
- Utilizar herramientas de simulación de hipotecas: Usar calculadoras de rentabilidad y simulaciones hipotecarias ayuda a entender mejor las condiciones y planificar las inversiones.
- El método BRRRR es aplicable en España, pero no es fácil: Comprar, reformar, alquilar, refinanciar y repetir es posible, pero complicado debido a las reticencias de los bancos.
Consejos para Hipotecar y Comprar Inmuebles
- Justificar bien para qué quieres el dinero al hipotecar - Los bancos quieren asegurarse de que el dinero se usará para inversiones seguras, como comprar otro inmueble, y no para gastos personales.
- Comprar por debajo del precio de mercado en el BRR - Es crucial adquirir propiedades a un precio menor al del mercado para que la tasación sea favorable después de la reforma.
- Hacer reformas eficientes que aumenten el valor del inmueble - Las reformas deben ser efectivas para incrementar significativamente el valor del inmueble tras la inversión.
- Tasación antes de tener inquilinos - Es mejor tasar el inmueble antes de alquilarlo, ya que los tasadores pueden valorar más bajo si ya hay inquilinos.
- Optimizar el porcentaje de financiación y el plazo - Priorizar obtener el mayor porcentaje de financiación posible y a plazos más largos, incluso si implica pagar un interés mayor.
- No intentar maximizar todas las condiciones de la hipoteca - Es poco realista querer las mejores condiciones en todos los aspectos de la hipoteca; es mejor enfocarse en lo que más beneficia a tu estrategia de inversión.
Consejos Financieros
- Hipotecarse es opcional y personal: Aunque hipotecarse puede ser interesante para aprovechar el dinero del banco, no es obligatorio. Cada persona debe decidir según su comodidad financiera y mental.
- La psicología es importante en la inversión: La mejor inversión es la que te permite dormir tranquilo. No te dejes llevar solo por los números; la tranquilidad y bienestar personal son cruciales.
- No existe un Credit Score universal en España: A diferencia de Estados Unidos, en España no hay un sistema universal de puntuación crediticia. Los bancos tienen sus algoritmos internos, pero no los comparten con los clientes.